5.000.000 de euro recuperati in patru ani20/06/2006 

Investitorii se orienteaza cu insistenta spre construirea de cladiri pentru birouri. Explicatia este simpla: acestea aduc un profit rapid.

 

Investitia intr-o cladire de birouri se poate dovedi extrem de rentabila acum, cind piata romaneasca este in plina dezvoltare. Chiar daca proiectele de acest gen s-au inmultit in ultimii doi-trei ani, rata de absorbtie se mentine la un nivel foarte ridicat. Lansarea de noi spatii pe piata este la ora actuala o necesitate de care investitorii inspirati ar trebui sa profite. Cladirile de clasa A presupun o investitie mai mare, insa dupa ce trece perioada de amortizare a investitiei profitul generat va fi foarte mare. In cazul celor din categoriile inferioare, banii necesari sint mai putini, insa si profitul obtinut va fi mai mic.

Investitie in imagine

Deoarece autoritatile romane nu au reusit inca sa impuna un sistem de evaluare a spatiilor de birouri, developerii s-au ghidat dupa standardele occidentale. Potrivit Building Owners and Managers Association, spatiile de birouri de clasa A sint cotate in functie de amplasament, de suprafata totala a imobilului, mai mare de 10.000 mp, respectiv de suprafata inchiriabila pe nivel de peste 1.000 mp. De asemenea, raportul dintre suprafata net utila si cea bruta, inaltimea bruta pina la plafonul fals, mai mare de 2,7 m, spatii de parcare, minimum un loc la 100 mp inchiriati, sistemele de administrare automatizata a cladirii, precum si calitatea finisajelor si a serviciilor oferite se numara printre criteriile occidentale de evaluare. Alegerea unei cladiri de birouri de clasa A se face mai ales pe considerente de imagine. Astfel, companiile care-si amplaseaza sediul intr-o astfel de cladire sint fie cele care si-au cistigat deja un renume pe piata si cauta un spatiu compatibil cu imaginea pe care si-au impus-o, fie companii care incearca sa si-o imbunatateasca. „Din cauza situatiei si a spatiilor disponibile reduse, in Bucuresti nu toate spatiile de clasa A se pot ridica, din punctul de vedere al suprafetelor, la standardele internationale, insa trebuie sa aiba cel putin 5.000 mp suprafata neta si 500-600 mp/nivel“, se arata intr-un studiu Eurisko.  Investitorii care doresc sa construiasca o cladire de birouri de clasa A trebuie sa inceapa cu achizitionarea unui teren intr-o zona centrala sau ultracentrala. Un teren de 1.000 de metri patrati este suficient si se poate cumpara, in medie, cu 800 de euro/mp. Suprafata utila a unei cladiri de clasa A trebuie sa aiba minimum 5.000 mp, ceea ce inseamna ca suprafata construita este de aproximativ 6.000 mp. In conditiile in care un metru patrat construit costa intre 500 si 700 de euro, investitia se va ridica, in cazul unui calcul pesimist, la o suma totala de 5.000.000 de euro. Inchiriata in intregime cu 20 de euro/mp/luna, se va ajunge la un venit lunar de 100.000 de euro. O astfel de investitie se va amortiza in ceva mai mult de patru ani: 50 de luni.

Birou mic, profit mare

Cladirile de birouri de clasa B se adreseaza unei game foarte variate de companii. Pot fi folosite atit ca sedii centrale, cit si ca sedii tip back-office. Aceste spatii sint foarte cautate deoarece ofera avantajul unor chirii cu valori medii si o calitate buna a finisajelor si a sistemului de telecomunicatii. Birourile de clasa B beneficiaza de infrastructura de date si voce, climatizare si locuri de parcare si intrunesc si cerinte la nivel de imagine. Suprafetele sint flexibile, variaza intre 1.000 si 2.500 mp, dar pentru spatiile de tip back-office trebuie luate in considerare doar suprafete de 1.000-2.000 mp.

Pentru construirea unei cladiri de birouri din clasa B, investitorul trebuie sa se orienteze spre un teren intravilan, situat intr-o zona bine cotata pe acest segment, cum ar fi zona de nord a Bucurestiului. Acesta poate fi cumparat cu 250 de euro/mp. Daca investitorul achizitioneaza un teren de 800 mp pe care construieste o cladire cu o suprafata utila de 2.500 mp, deci o suprafata construita de aproximativ 3.000 mp, cu 500 de euro/mp, investitia va totaliza 1.700.000 de euro. Pretul chiriei se situeaza momentan in jurul valorii de 13-14 euro/mp/luna. Astfel, se pot incasa lunar 35.000 de euro. Investitia se va amortiza in ceva mai mult de patru ani: 48,5 luni.

Spatii mici pentru firmele medii

Spatiile de clasa C sint cautate de o mare parte dintre IMM-urile care decid sa-si stabileasca sediul intr-o cladire de birouri. Cladirile se gasesc in zone centrale si semicentrale si se pot inchiria cu 8-11 euro/mp/luna. Cererile pentru spatii de birouri de clasa C sint cuprinse intre 100 si 400 mp si provin din partea firmelor medii. Suprafetele, care pot ajunge la 1.000 mp, pot fi compartimentate la cerere. Investitia intr-un imobil de clasa C este mai mica si se amortizeaza destul de repede. In acest caz, specialistii apreciaza un cost de 400 de euro/mp construit.

Un teren intravilan de 350 mp ar trebui sa fie suficient pentru inaltarea unei cladiri cu o suprafata utila de 1.000 mp, adica 1.200 mp construiti. Daca terenul este cumparat cu 250 de euro/mp, investitia se va ridica la 567.500 de euro. Chiria pentru birourile de clasa C poate ajunge la o valoare de 11 euro/mp/luna. Astfel, s-ar obtine 11.000 de euro lunar, adica 132.000 de euro intr-un an. Investitia s-ar amortiza in mai mult de patru ani, adica 51,5 luni.

  • Clasa de lux

Spatiile de birouri de clasa A din Bucuresti sint cladiri noi, cu peste 5.000 mp suprafata totala construita, din care 500-600 mp inchiriabili pe nivel. Cladirile sint construite cu finisaje la standarde occidentale, partitionare flexibila si parcare suficienta, sub si supraterana. Spatiile de clasa A se gasesc de obicei in locatii atractive, accesibile si vizibile si beneficiaza de facilitati precum banci si centru comercial in zona.

  • Mici, dar bune

Cladirile de birouri din clasa B ofera spatii de buna calitate, insa nu intrunesc toate conditiile clasei A. De multe ori, locatia marginala, dotarile sau locurile de parcare insuficiente sint caracteristicile pentru care cladirile din clasa B sint cotate mai slab. Suprafetele variaza intre 150-2.000 mp si se inchiriaza cu 13-14 euro/mp/luna. Cererea pentru spatiile de birouri de tip B se mentine ridicata deoarece acestea pot fi folosite atit ca sedii centrale, cit si ca sedii tip back-office.

  • Varianta ieftina

Oferta de spatii de birouri de clasa C este formata din doua tipuri de cladiri, si anume spatiile noi in zone semicentrale construite de investitori particulari sau de firme si spatii existente inainte de ’89 in foste intreprinderi de stat, care au fost reamenajate. Spatiile vechi din clasa C nu sint inca valorificate decit intr-o mica masura. Ele necesita renovari si crearea unor infrastructuri de comunicatii adecvate pentru aducerea lor la un standard corespunzator dorintelor unei companii.

Ionut Leca
Sursa: Cotidianul
Vezi stirile din   din data 
 Calendar (zz/ll/aaaa) 
Mai multe stiri imobiliare
• ( 20/06/2006 ) AFACERI IMOBILIARE: 1100 de apartamente noi
• ( 20/06/2006 ) AFACERI IMOBILIARE: 45.000 de euro, un apartament cu piscina in Antalya
• ( 20/06/2006 ) AFACERI IMOBILIARE: Profit din casa de la munte
• ( 20/06/2006 ) AFACERI IMOBILIARE: Chiriile vor scadea cu 20%
• ( 20/06/2006 ) AFACERI IMOBILIARE: 5.000.000 de euro recuperati in patru ani
• ( 20/06/2006 ) AFACERI IMOBILIARE: Cheltuieli mari cu un apartament-capcana
• ( 20/06/2006 ) AFACERI IMOBILIARE: Patru camere: 75.000 de euro plus inca 5.700
• ( 20/06/2006 ) AFACERI IMOBILIARE: Casa in rate fara avans
• ( 20/06/2006 ) AFACERI IMOBILIARE: Cartierul Baneasa: scump, dar se vinde
• ( 20/06/2006 ) AFACERI IMOBILIARE: Cresc preturile apartamentelor noi
• ( 20/06/2006 ) CREDITUL IPOTECAR: Pasii creditului bancar
• ( 20/06/2006 ) AMENAJARI INTERIOARE: O locuinta mai mare