06/06/2006 

Construirea unei case in regie proprie poate fi mai scumpa decit prin angajarea unei firme. Totul tine de norocul pe care il are cel care angajeaza mesterii.

Dorinta de a fi proprietar al locuintei este o caracteristica a romanilor. Astfel, conform unui studiu despre conditiile de viata in Romania, realizat de Institutul National de Statistica, 95,8% dintre locuintele din Romania sint proprietate personala, in vreme ce 1,6% sint locuinte inchiriate de la particulari, iar 1% inchiriate de la stat. Doar 0,2% dintre cei intervievati stau in imobile inchiriate de la societati comerciale, iar 1,4% stau in locuinte cu titlu gratuit. In aceste conditii, este clar ca cererea din partea cumparatorilor depaseste clar oferta, lucru care se reflecta in preturile de pe piata imobiliara. Scumpirea apartamentelor de bloc a generat o crestere a interesului pentru construirea de case.

Trei variante

Cei care vor sa aiba o casa au mai multe variante. Prima, si cea mai comoda, o reprezinta achizitionarea unui imobil „la cheie“ de la un dezvoltator de proiecte imobiliare. Cu aproximativ 100.000 de euro se poate achizitiona o casa cu o suprafata de pina la 140 de metri patrati si cu o curte. Este drept, proaspatul proprietar nu are nici un control asupra design-ului exterior si nici asupra materialelor utilizate. Scapa insa de cautarea meseriasilor si a finisajelor, precum si de dificilul proces de autorizare pentru construire. Cei care vor ca imobilul in care vor locui sa fie exact asa cum au visat pot fie sa-l realizeze in regie proprie, prin angajarea unei echipe de constructori care lucreaza pe cont propriu, fie sa incheie un contract cu o firma de constructii.

Operatiunea „mesterul“

Alegerea construirii unui imobil in regie proprie, prin angajarea unei echipe de mesteri, este considerata cea mai rentabila varianta de catre cei care isi ridica o locuinta. Manopera il va costa pe proprietar, in cazul in care apeleaza la un „meserias“, in jur de 51 de euro metrul patrat construit, la rosu. „O constructie de 200 de metri patrati costa 360 de milioane de lei“, ne-a spus un constructor fara firma. Pentru acesti bani, beneficiarul nu va primi nici un act, nici o garantie, nici o factura. Singura solutie pentru el este sa stea la locul constructiei si sa urmareasca daca planul casei este respectat prin folosirea materialelor prevazute de arhitect. „Stati linga noi. Daca scrie in plan ca se foloseste beton 300, din ala folosim, daca scrie ca fierul trebuie sa fie de 14, din acela punem“, a mai spus zidarul-sef, adaugind ca poate construi, „la rosu“, 200 de metri patrati in 45 de zile.

Varianta firma

O solutie o constituie angajarea unei firme de constructii care sa realizeze lucrarea. Nici aceasta operatiune nu este simpla. „Cea mai buna verificare pe care o poate realiza cel care vrea sa construiasca este o selectie de oferte, pentru ca din cinci sau zece oferte se pot vedea preturile pietei“, spune arhitectul Octavian Ungureanu. „In general, se crede ca daca apelezi la o firma de constructii pretul este mai mare. Totusi, acesta nu este foarte mare, comparativ cu angajarea la negru a unor echipe de constructori. Cu materialele proprietarului, prin firma, se poate construi o casa «la rosu» cu 50 de euro metrul patrat, fara TVA“, spune Mihaela Petrescu, directorul unei companii de constructii.

Fara TVA, fara contract

In cazul angajarii unei echipe de meseriasi apare avantajul pretului, ceva mai mic decit in cazul firmei de constructii. Pot aparea insa probleme ulterioare, generate, in principal, de absenta unui contract care sa stipuleze obligatii pentru constructori in cazul in care se fac gresit anumite lucrari. „Regie proprie nu exista de-adevaratelea. Asa e numit un contract la negru in care se angajeaza o echipa de muncitori care au sau nu o forma de organizare. Intr-adevar, dispare TVA-ul pe manopera. Ofertele echipelor de meseriasi sint asemanatoare cu firmele. O regie proprie adevarata e destul de periculoasa: nu exista nici un fel de garantie, iar procesele-verbale nu au o parte reprezentata de constructor si e discutabil daca o eroare de executie e corijata de acei oameni sau nu“, spune Octavian Ungureanu. Pe de alta parte, economia realizata prin reducerea costurilor la manopera se pierde, in mare parte, la achizitionarea materialelor. O firma de constructii serioasa achizitioneaza volume mari si o parte din profit se realizeaza din preturile materialelor. „Orice firma de constructii achizitioneaza materiale de constructii si le si oferteaza la preturi mai mici decit se gasesc pe piata, multe dintre ele avind ca activitate secundara comercializarea materialelor de constructii“, a mai spus Mihaela Petrescu. Pe de alta parte, cel care construieste nu are un control eficient asupra lucrarii, si cantitatea de material solicitata de echipa care lucreaza poate sa depaseasca ceea ce este prevazut in proiectul realizat de arhitect.

Capcanele pretului mic

Nici selectarea unei firme de constructii nu este lipsita de riscuri. „Proiectele au antemasuratori, o lista completa cu materialele care intra intr-o casa si se poate estima si manopera, iar un client solicita oferta de la mai multe firme de constructii pina gaseste un pret realist. Sint destul de multi cei care aleg contracte care pornesc de la preturi mici, pe care nici un constructor nu le poate respecta. Scopul e ca dupa aceea sa ia restul de bani pina la cit ar fi cerut in mod normal. Poti sa ai oferte realiste la 70.000 de euro, sa alegi una de 50.000 de euro si sa ajungi la 80-100.000 de euro pentru ca nu mai ai un control dupa ce incep lucrarile“, spune Octavian Ungureanu. De asemenea, pentru a se incadra in pretul mic licitat, aceste firme pot apela la artificii care sa scada costurile, insa cu pretul unei calitati mai scazute a lucrarii. „In momentul in care constructorul incearca sa schimbe solutiile din proiect, pentru a iesi mai ieftin, inseamna ca e o cautare perpetua pentru economii si arata ca pretul initial nu poate sa fie OK. Daca reprezentantii unei firme vin cu sugestii de genul hai sa innadim stilpii, sa nu folosim caramida, sa folosim BCA este un semn foarte prost si cine are un contract in derulare si i se intimpla asa ceva ar trebui sa fie foarte atent“, mai spune Octavian Ungureanu.

Contract ferm

Varianta construirii printr-o firma este preferabila in conditiile in care se incheie un contract ferm. „Daca exista un contract, exista si responsabilitati. Important e sa fie si un contract bun. Un contract bun de executie trebuie sa contina devizul constructorului, cu preturile materialelor, manopera si suma totala. Daca este un contract in care este prevazuta o suma ferma, atunci nu apar cheltuieli suplimentare. Se pot incheia insa si contracte cu preturi de referinta“, spune Octavian Ungureanu.

Avocatul inginer

Pentru a se evita astfel de situatii neplacute este indicata angajarea unui diriginte de santier. „Dirigintele de santier e o persoana atestata. E singura persoana care poate sa verifice daca proiectul este realizat corect, cheama proiectantul sa verifie lucrarile la fazele determinante, incheie procesele- verbale si e cel care da bun de plata pe situatiile de lucrari prezentate de constructor. Niste betoane prost turnate nu arata foarte diferit de unele bune. Dirigintele le vede si ii atentioneaza pe constructori. Si constructorul are un responsabil tehnic, si proiectantul verifica, daca e chemat pe santier. Trecind prin trei filtre, e aproape imposibil sa se inregistreze probleme. Nu trebuie acceptat un diriginte de santier din partea constructorului, pentru ca apare un conflict de interese, desi stiu si cazuri cind dirgintele recomandat de constructor si-a facut treaba foarte bine“, mai spune Octavian Ungureanu. In cazul in care nu se lucreaza cu o firma, in baza unui contract ferm, exista riscul ca acela care isi construieste o casa sa plateasca mult mai mult decit si-a planificat, deoarece anumite lucrari s-au executat gresit si trebuie refacute.

Erori grave

Demersul este necesar deoarece erorile pot afecta chiar structura de rezistenta. „Apar astfel de probleme la lucrarile ascunse. La montajul fierului, daca nu esti atent si se toarna betonul, nu mai ai ce face. De asemenea, daca se pune o hidroizolatie peste un perete prafuit, dupa o perioada aceasta se desprinde. Problema este ca in aceste cazuri deficientele apar in timp“, spune inginer Liviu Mihailescu, diriginte de santier. Informativ, angajarea unui diriginte de santier costa intre 100 si 500 de euro, in functie de perioada pe care acesta va trebui sa o petreaca pe santier. Exista si erori care ulterior vor creste costurile finisajelor. Daca peretii sint strimbi, atunci se incarca din tencuiala.

OK la finisaje

In cazul finisajelor, angajarea unei echipe de mesteri nu mai constituie un risc foarte mare. „Sint multe persoane care ridica imobilul la rosu cu o firma si apoi apeleaza la echipe de muncitori. Cum finisajele reprezinta doua treimi din pretul imobilului, atunci se realizeaza si economii mai importante. De altfel, o tencuiala mai prost facuta se vede mai usor decit un beton prost turnat“, spune Octavian Ungureanu. Cert este ca in cazul construirii unei case economiile care se fac nu vin neaparat din tarife, ci din vigilenta celui care investeste intr-un astfel de proiect.

Varianta „mesterul“

Plusuri

  • Pret ceva mai mic decit in cazul construirii prin firma;
  • Posibilitatea de a schimba echipa de lucratori in cazul in care clientul nu este multumit de calitatea lucrarii.

Minusuri

  • Lipsa unui contract si a unei garantii;
  • Lipsa controlului asupra pretului final;
  • Riscul in ceea ce priveste calitatea lucrarii si termenul de finalizare.

Varianta „firma“

Plusuri

  • Contract ferm care include si garantii;
  • Un control mai facil in ceea ce priveste pretul si cantitatea de materiale;
  • Stabilirea unui termen de finalizare.

Minusuri

  • Riscul de a alege o firma care prezinta o oferta subevaluata si care ulterior va incerca sa modifice proiectul pentru a obtine un pret scazut;
  • Contractul leaga clientul de firma.

Coltul specialistului

Cum rationalizam necesarul de spatiu locuibil

Costurile pentru construirea de locuinte depind foarte mult si de cum calculam necesarul de spatiu locuibil. Una dintre primele erori comise de multi dintre cei care isi construiesc o casa este „umflarea“ nevoilor reale. In conditii normale, o abordare rationala ar fi raportarea la actuala unitate de locuit, fie ea apartament la bloc sau o casa mai mica. Intrebarile pe care ar trebui sa ni le punem sint: ce incaperi in plus ne-ar trebui?; ce incaperi ar trebui sa fie mai mari decit sint cele pe care le folosim?; ce legaturi functionale ar trebui create in locuinta actuala pentru a avea un confort mai mare?; ce ne deranjeaza la locuinta actuala?; cum va evolua familia in decurs de 10-20 de ani? Eliminarea spatiilor inutile si ierarhizarea acestora este foarte importanta.

Din mitul metrilor patrati, ceva este totusi adevarat: 10 mp de parchet in plus sint intr-adevar mai scumpi, cu pretul materialului si al manoperei necesare.

Astfel, eliminarea spatiilor inutile se poate constitui, desigur, intr-un criteriu de performanta. Este necesara eficientizarea schemei functionale si stabilirea functiunilor care trebuie realizate.

In ceea ce priveste ierarhizarea spatiilor, trebuie sa se aiba in vedere tratarea mai generoasa a anumitor piese functionale, cum ar fi camera de zi, locul de luat masa, a celor care adapostesc activitati comune si, pe de alta parte, reducerea celor care adapostesc activitati individuale. De asemenea, se poate avea in vedere eliminarea circulatiilor inutile: holuri sau coridoare care pot fi „inglobate“ in spatii avind o functiune „utila“. Se poate opta si pentru reducerea numarului de balcoane, logii si altele, si aceasta cu atit mai mult cu cit, in curtea casei se poate amenaja o terasa la nivelul solului, inconjurata de vegetatie, in aer liber, acoperita sau nu, dupa gustul fiecaruia. (Arhitect Octavian Ungureanu)

Nicu Stan, Valentin Baesu
Sursa: Cotidianul
Vezi stirile din   din data 
 Calendar (zz/ll/aaaa) 
Mai multe stiri imobiliare
• ( 06/06/2006 ) AFACERI IMOBILIARE: Apartament in Germania de est cu 25.000 de euro
• ( 06/06/2006 ) AFACERI IMOBILIARE: Chiriasul e mai pretentios decit proprietarul
• ( 06/06/2006 ) AFACERI IMOBILIARE: Cresterea ofertei scade chiria
• ( 06/06/2006 ) AFACERI IMOBILIARE: Investitii recuperate intr-un
• ( 06/06/2006 ) CREDITUL IPOTECAR: Bancile dau credite pentru constructii
• ( 06/06/2006 ) LEGISLATIE IMOBILIARA: 20 de euro pentru asigurarea locuintei
• ( 06/06/2006 ) AMENAJARI INTERIOARE: Cum sa darimam legal in casa
• ( 06/06/2006 ) CONSTRUCTII: